不動産投資いくらからできる？購入にあたっての注意事項まとめ

不動産投資、具体的にいくらからできる？私って投資始める資格あるの！？

冒頭からショッキングな内容になりますが、残念ながら不動産投資は誰でも出来るわけではないのです。それは、どんなに勉強していても、どんなに知識があっても・・・・

もし今あなたが本やネット上の記事や動画等で勉強されているとしたら、それらはいつ書かれたものでしょうか？一昔前は、【頭金０でレバレッジ効かせて、どんどん買い増す】ような内容の本がたくさん出回っていました。

しかし、2020年7月現在、残念ながらこのやり方は全く通用しません

★不動産を購入する手段

①現金で買う

②融資を引いて購入する

この２つしかありません。

その中で、①の場合は、”使える現金”を約400万以上保有している　が１つの目安になるかなと思います。ちなみに、この400万という数字は、約300万の物件を購入した想定でお伝えしています。どんなに安い物件を買っても、手数料や税金、また後々の修繕費用がかかってくる為、それらを見越すとこれくらいの現金は最初に持っておく必要があります。

②については、年収５００万以上は絶対条件で、物件が新築か中古か、金額にもよりますが、300万以上の現金は必要だと思います。

もしこの条件を満たしていなければ、悪いことは言いません、不動産投資は諦めた方がいいです。他の投資をされることをお勧めいたします。

融資については、コロナウィルス関係なく、すでに2019年半ば頃から急激に厳しくなっており、以前から不動産投資をやっていて、実績がある人か、現金をそれなりに持っている人、年収の高い人でないと新たに始めるのはほぼ不可能に近いというのが現状です。

★不動産投資のリスクとリターン

不動産投資について、ネット上でよく見るのは、【不動産投資は、ミドルリスクミドルリターン】という言葉。まずは、これの真偽ですが、私は　✖　だと思います。

なぜなら、【不動産についてある程度の知識や経験がある人にとっては、ミドルリスクミドルリターン】であって、何も勉強していない方にとっては、確実に【ハイリスクミドルリターン、もしくはハイリスクローリターン】になるからです。

不動産投資は、結婚と同じ　だと思っています。まずは、相手（＝不動産）を見る目を養うことが大切です。その上で、相手を選別して、選び抜く必要があります。でも安心してください、不動産は不倫はしないので（笑）

ここまでをまとめると、不動産投資を始めるには、ある程度の年収、現金と勉強が必要　ということになります。

不動産投資に必要な知識

物件を相場よりいかに安く仕入れるか、これで勝負が決まります。でも勘違いしないでください、【過度な値引きを要求して購入しなさい】という訳ではありません。

【物件の適正価格を見極める力を持って、適切な価格交渉をして購入する】これに尽きると思います！もちろん、先を見据えた戦略を描く力も、空室を減らし運用していく知識や修繕などの知識など、幅広く勉強は必要なのですが、とにもかくにもまずは【安く仕入れる】これが大事です。まず初心者の方がすべき勉強は、ここの部分になります。

不動産投資で得られるリターンとは

不動産投資で得られるリターンは２つあります。

①家賃収入

②売却益

この２つしかありません。不動産を検討するにあたり、まずは①だけで狙うのか、①と②で狙うのか、②だけ狙うのかで、戦略が変わってきます。【投資】という名前がついていますが、私自身、不動産は【投資ではなく事業】だと思います。投資なんて言う名前が付いているから、”簡単に儲けられるんじゃないか”　みたいな方が出てきてしまうのであって、実際は長期的な戦略が必要な事業になってきます。

ここで、建物別でリターンをざっくりお伝えします

★Ａ　中古区分　／　Ｃ中古アパート

利回りがある程度高いので、ローンを組んだとしても、毎月の家賃収入はプラスになります。売却益は、購入する物件のエリアによって、また建物の状態や周囲の環境（近くに学校やコンビニ、スーパーがあるかなど）によって大きく変わってきますので、中古を買う場合は、家賃はプラスは当然として、5年以降先でも購入時とほぼ同額以上で売却できる、くらいの物件を選んだほうがいいと思います。

★Ｂ　新築区分

これは、毎月の家賃収入と修繕積立費、管理費を支払うと、それらの合計金額と同等かそれ以上のローン返済額になるケースが多い為、間違いなく家賃収入はあてにできません。戦略としては、少なくとも5年以上先に、購入した金額と同等の金額で売却できるかどうか、がポイントになるかと思います。これが見込めないのであれば、購入は控えた方がいいでしょう。

★Ｄ　新築アパート

個人的には、20代で500万以上の年収があれば検討してもいいのかなと思います。ただし、今この時代に駅チカに空いてる土地なんてないので、新築アパート＝駅遠、郊外、になります。よって、駐車場付きは絶対条件ですね。ただし、一部の郊外エリアでは需要に対して供給過多になっている地域があるので注意して下さい。これを買うと、かなりの額の借金を背負うので、ある程度の毎月の収益が出ていないと、2軒目3軒目の投資には進めなくなる可能性大です。

★Ｅ　中古戸建

これはキャッシュで購入する人が比較的多いです。なので、400万くらいの現金があれば、候補がいくつか出てきます。今後継続して不動産投資を考えている人は、【まずキャッシュで1件目購入して実績を出す→2軒目からは実績を評価してもらって融資を引く】という手段がベストかもしれません。

リスクを分散する重要性

不動産投資に限らず、投資においては、全て同じ事が言えます。”１つのものに集中投資するな”　ということです。

①エリアの分散

これは、災害という意味でもそうですし、今後遠い未来、どのエリアがどう衰退していくか、なかなか予測は難しいですよね？そういったことを考慮すると、複数不動産を所有する場合は、エリアも分散した方がいいでしょう

②住戸の分散

これは、昨今問題となっている孤独死、それと事件によるリスク回避です。これは特にアパートやマンション1棟丸ごと購入する場合のリスクになりますが、もしその建物で孤独死や事件でもあると、少なからず退居していく人が出てきます。それらを加味すると、アパートがダメだとは言いませんが、規模はある程度小さい方がいいと思います。例えば2千万円の大きい中古アパート１棟買うよりは、①のエリア分散と掛け合わせて、1千万円の小粒なアパートをエリアを分散して2棟持つ方が、リスク回避につながります。

不動産投資のリスク

ここでは、不動産投資のリスクについて解説します。

①空室リスク（一番痛いやつです・・・）

②家賃の下落リスク

③金利上昇リスク

④経年劣化による設備や建物等の不具合

⑤災害によるリスク

⑥孤独死や事件によるリスク

⑦家賃滞納リスク

では、１つずつ解説していきます。

①空室リスク

読んで字のごとくです。ターゲットを誰にするかである程度リスクヘッジ可能です。学生？サラリーマン？家族？一般的には、家族は長く借りてくれるのでお勧めですが、その場合は中古戸建がターゲットになってきますね。シングルマザーなら区分でもターゲットになり得ますが、お子さんの声や足音が周囲の方の迷惑になるのを気にされる方も多く、そうなると戸建て強いです。学生は、大学生ならＭＡＸ４年ですし、サラリーマンは未知数。美味しいのは、どこかの企業が社員寮として契約してくれていると、めちゃくちゃ安定しますね

②家賃の下落リスク

これはエリアや築年数など、様々な要因がありますが、特に”エリアと周辺の環境（コンビニとかスーパー、病院、学校など）”が重要になってきます。

③金利上昇リスク

長期的な計画を練る際は、①の空室リスク、②の家賃下落リスクとともに織り込むべき項目になります。が、実際あまりここはウェイト占めない気がします。

④経年劣化による設備や建物等の不具合

これは区分か戸建てかで変わってきます。当然区分の方が修繕費用は安いですが、区分の場合、”そのマンション自体の修繕計画が適切か”を見極めましょう。修繕積立金は、￥200円/㎡が目安と言われてますが、特にこれが著しく安い場合は、十分な積み立て金がない可能性があり、ある日突然”積立金値上げします”　みたいなことがあり得ますので、注意が必要です。購入前に、修繕履歴と積立金の状況は必ず確認しましょう。戸建ての場合は、外壁や屋根の状態、傾き、シロアリなど多岐に渡るのでよく勉強しましょう。共通する部分で、給湯器交換は10万以上しますし、フローリング交換も高価なので、これらの修繕履歴は事前に気にした方がいいですよ。

⑤災害によるリスク

”不動産”ということに着眼した場合、これはぶっちゃけ、保険に入ることで回避できるので、そこまで気にする必要はないと思います。火災も水害もどちらも入れます。ただし、住人の視点に立った場合、”建物が倒壊した場合はケガする、最悪亡くなる”　ということがあり得ることだけは頭に入れておいてください。

⑥孤独死によるリスク

昨今の問題になってるやつです。これを考えると、大規模なアパートなどは私個人としてはお勧めしません。もし10戸とかの規模のアパートで孤独死があって、風評被害にでもあったら被害は相当なものになります・・・アパートの場合は、４～６戸くらいの規模がいいのではないかと思います。

⑦家賃滞納リスク

ここは管理してくれる不動産屋さんの力にもよりますが、周りの不動産投資仲間なんかは、”面談をした上で入居してもらう”など対策をしている人もいます。あとは、生活保護の方を敢えて入居受け入れして、自治体から家賃を直接入れてもらう、っていうやり方をしている人もいますので、ここは戦略やどうリスク回避をするか、によるかと思います。

不動産投資のいいところ

昨今のコロナウィルスの影響により、ボーナスがカットされてしまったり、給料減額となった方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そんな中でも、人間が生きる上で【衣食住】は絶対欠かせません。この中で、食は自炊することでしのげますし、衣は買い替えずに着ればなんてことはありません。ですが、”住”は何がなんでも確保しなければいけません。不況だろうと何だろうと、住を提供する　というのは非常に強く、安定しています。また毎月家賃が入ってきますので、”不労収入”　が生まれるわけです。これからの時代、会社だけの給料に頼っていては不安定で仕方ありませんので、この”不労収入”をいかに増やすかが大事になってきます。

今、少しでもお金に余裕があるのであれば、それは銀行口座に眠らせておいてはいけません。その眠っているお金に働いてもらい、少しでもお金を生み出してもらうような形で投資していくことが重要です。そういった意味で、この不動産投資には、長期にわたる不労収入を手にすることが出来る、素晴らしい投資だと私自身思っていますので、前途の内容を踏まえた上で、ぜひチャレンジされてみてはと思います。

まとめ

以上見て頂くとお分かりかと思いますが、”勉強して知識を付けることが大事”　になります。不動産投資は、決して【楽して儲けられる】ような投資ではありません。なので、書籍を読んだり、セミナーへ行ったりして勉強されてから取り組まれることを強くお勧めします。ただ、昨今セミナーが多く開催されていますが、個人的に、不動産会社がやっているセミナーはお勧めしません！私も昔、3回ほど通いましたが、かなり偏った内容（自社の物件を販売するのが目的なので）になり、それを真に受けてしまうと、営業マンのカモになってしまうからです（笑）

ですので、中立的な立場で、コンサル的なセミナーをやっているところをお勧めします！書籍を読むのも大事ですが、やっぱり話を聞いた方がスッと頭に入ってきて、理解も早いと思うので、まずは無料のセミナーへ行きながら、そこで聞いた知識を確認する意味で書籍を読む、というのが一番早いと思います。

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